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报告要点
“见微知著”系列第49期：近期土地市场低位回升、民企拿地提升等积极信号增多，土地市场变化驱动何在、未来如何演绎？详细梳理，供参考。
一、热点思考：土地成交量价、地区分化，或约束总体土地成交的恢复弹性近期土地市场有何新变化？土地成交结构分化明显，成交价格好于成交量、中高线核心城市好于中低线城市。近期土地市场积极信号增多，但量价结构分化明显，成交溢价抬升、成交量进一步下探。今年主要城市民企拿地占比达30%、远超去年的16%，民企拿地意愿提升等透露土地市场积极信号；但从土地成交情况来看，量价分化明显，土地成交价明显提升、溢价率已由1月的4%提升至4月初的7%，但土地成交量仍低迷、3月成交建面较年初下降59%。不同城市土拍市场亦明显分化，中高线核心城市土拍较为活跃、土地溢价较高，而中低线城市持续低迷。3月一线、二线城市土地成交平均溢价率分别较年初提升5.7、1.8个百分点至5.7%、5%，三线城市回落0.5个百分点至3.3%；同时，截至4月初，一线城市土地成交占地面积同比增长64%、明显高于二线、三线城市的16.8%、28.8%。土地市场变化驱动是什么？土地成交阶段性受供给侧约束影响，但主要原因在于地产需求的地区分化。当前土地量价背离，部分受到供地新规带来的供给侧扰动。2022年底自然资源部优化集中供地机制，要求取消全年工地次数限制、加强供地信息披露管理，受此影响，土地拟出让时间段有所延长，使得一季度短期土地集中供应量有所减少，3月土地供应面积较去年同期回落8.5%，供地量的显著减少拖累土地成交量走弱。土地量价背离更关键的原因在于，不同能级地产销售需求差异带来的影响。各地地产销售恢复分化，1-3月一线城市地产销售占2019年同期比重明显超二线、三线城市；供地新规下，各地土地供应直接与地产需求挂钩，销售表现相对较弱的中低能级城市土地供应亦较差；需求分化进一步影响房企拿地布局，今年土拍中，头部房企成交地块均位于一、二线城市；因此，中低能级城市成交量显著回落、中高能级城市溢价抬升进一步导致当前土地市场的“量跌价涨”。土地市场未来或如何演绎？分化或仍将延续，占比较高的中低能级土地成交或约束总体土地成交的恢复弹性。高能级城市地产销售改善到房企拿地的经验规律依然有效，中低能级城市地产销售较低迷、库存去化周期长或压制土地成交。中高能级城市地产需求韧性较强，地产销售好转带动土地成交积极性有所提升，3月一线城市商品房成交同比提升13个百分点、带动土地成交提升19个百分点；相较之下，中低能级城市除需求偏弱、商品房库存去化周期长等拖累外，还存在当前已有土储开发进度、拿地需求偏弱等问题，尽管三线城市商品房成交提升、但土地成交仍回落。土地市场分化或仍将延续，占比较高的中低能级土地成交或约束总体土地成交恢复弹性。二线、三线城市土地成交面积占比分别达29%、68%，中低能级土地成交对总体影响大、成交相对低迷或约束总体恢复弹性，3月一线城市土地成交同比较年初显著提升24个百分点，二线、三线城市仅提升3、3个百分点，对应全国土地成交仅提升3.2个百分点。二、高频跟踪：清明当日旅游人次达2019年六成，清明影响地产销售显著回落、节后恢复仍待跟踪【清明消费出行表现】清明假期国内旅游出行人次恢复至2019年同期六成、旅游收入恢复至四成，现场祭扫人数恢复至2021年同期的五成；受清明假期影响，跨区人口流动明显回升，热门城市执行航班架次较2019年同期的平均恢复强度达94%、但低于2021年同期的107%；清明当日电影票房恢复至2019年同期的七成。【地产销售】本周全国住房成交明显回落，或部分受清明假期影响。本周30大中城市商品房成交较上周回落49%，一、二、三线城市分别较上周回落45%、37%、45%；全国代表性城市二手房成交面积较上周回落36%；本周房屋销售全面回落或缘于清明假期影响，清明假期后一日，商品房成交有所改善、较清明假期当日提升144%，后续修复仍待跟踪。1、近期土地市场有何新变化？
近期土地市场积极信号增多，土地成交活跃度回升、民营房企拿地意愿显著提升。3月土地成交市场边际改善、土地成交总价有所好转；同时，土地市场活跃度回升、民营房企拿地意愿明显改善，截至3月下旬，主要城市民营房企拿地金额平均占比达30%、显著高于2022年16%的占比水平；具体来看，2022年地产行业低迷下，以碧桂园为代表的头部房企拿地投资明显减少，今年重启拿地，也释放了土地市场的乐观信号。
土地成交价款有所增加，更多缘于成交溢价的抬升，但成交量进一步下探。从土地成交量来看，当前土地成交仍然低迷，3月全国300城土地成交总建面进一步回落、较年初下降59.3%、较去年同期下降69.2%；相较之下，土地成交的边际好转更多体现在成交溢价的抬升，3月成交楼板价较年初提升43.4%，截至4月初，100大中城市成交土地溢价率由1月的3.6%提升至7.2%、已达2021年8月同期水平。同时，2023年以来多地集中供地也出现“量跌价涨”的现象，比如：已完成2023年首轮土拍的代表性城市的供地数量较2022年首轮明显下滑，但地价触顶成交的地块占比显著提升，其中杭州高达62%。
同时，不同城市土拍市场明显分化，中高线核心城市土拍较为活跃、土地溢价较高，而中低线城市持续低迷。地区结构来看，当前较为活跃的土地市场更多集中在核心城市，一方面中高能级城市土地溢价更高，3月100大中城市中一线、二线城市土地成交平均溢价率分别较年初提升5.7、1.8个百分点至5.7%、5%，三线城市回落0.5个百分点至3.3%；同时，在2023年以来代表城市的实际土拍中，一线、新一线代表城市土地成交平均溢价率达6.8%、远高于二线、三线代表城市的0.3%、0.4%。另一方面，中高能级城市土地成交量表现相对更好，截至4月初，一线城市土地成交占地面积同比增长64%、明显高于二线、三线城市的16.8%、28.8%。
2、土地市场变化驱动是什么？
不同于过往土地量价同步变化，当前土地量价背离，部分受到供地新规带来的供给扰动。过往经验显示，土地成交量价变动较为一致，2022年以来两者明显分化；去年土地市场低迷、城投托底拿地下，土地成交量明显改善、同比由1月的-32%提升至12月的30%，但土地成交溢价延续低迷；今年土地市场进一步分化，土地成交量走弱、但成交溢价持续上行；当前土地市场分化的部分原因在于供地新规[1]出台所带来的土地供给侧扰动，供地新规加强供地信息披露管理，给予市场主体更为充足的决策时间的同时，间接使得年初短期土地集中供应量有所减少，今年3月，100大中城市土地供应面积较去年同期回落8.5%，供地量的显著减少拖累土地成交量走弱。[1] 2022年底自然资源部优化集中供地机制，出台《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，通知取消全年供地次数限制、要求加强供地信息披露管理，其中“每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月”等规定给予市场主体充足的时间预期预判。
土地量价背离更关键的原因在于，不同能级地产销售需求差异带来的影响。除供给扰动外，影响土地成交更为关键的逻辑是各地地产需求支撑强弱，当前各地商品房成交恢复程度有所分化，1-3月，一线城市商品房销售占2019年同期比重达124%、远超二线、三线城市的95%、73%，二线、三线城市销售程度相较偏弱使得对应地区土地成交仍低迷、影响整体成交量的表现，一线城市销售相对较好使得土地成交价格仍有支撑。同时，供地新规下[2]，各地土地供应直接与地区地产需求直接挂钩，年初以来，地产销售表现相对较弱的中低能级城市土地供应亦较差，1-3月，一线城市土地供应面积占2019年同期比重达141%、远超二线、三线城市的62%、86%，地产需求分化进一步导致当前土地市场的“量跌价涨”。[2] 供地新规要求，各地要将住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积，作为测算下一年度供地计划总量的参考；因城施策安排计划总量，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住宅供地规模。
此外，现金流约束下房企战略调整，更多集中在中高能级城市布局。前期地产低迷下，房企拿地能力、意愿明显减弱，去年头部房企拿地强度显著回落、拿地金额占销售金额的平均比重较2021年回落14.3个百分点；当前地产总体销售延续回暖仍存较大不确定性，使得房企拿地总量显著提升仍存压力。此外，不同城市地产需求分化下，房企拿地结构进一步聚焦“换仓提质”、加大中高能级城市拿地布局，截至3月下旬，头部房企成交地块全部位于中高能级城市，一线、二线城市拿地合计占比明显高于2021、2022年的69%、88%。
3、土地市场未来如何演绎？
对高能级城市而言，地产销售改善到房企拿地的经验规律依然有效，地产销售相对较好或对后续土地市场形成进一步支撑。过往经验来看，商品房销售好转往往带动土地成交改善，原因在于，地产销售的好转有助于房企资金面改善，而地产需求、房企资金好转共同带动房企拿地积极性提升。当前不同城市地产需求分化、供地新规、房企加大一二线城市布局等因素影响下，中高能级城市地产销售改善到房企拿地传导的经验规律仍有效，3月一线城市商品房成交同比较1月提升13个百分点、对应土地成交同比提升19个百分点；相较之下，中低能级城市销售好转对土地成交的拉动明显减弱，3月三线城市商品房成交同比较1月提升18个百分点、而土地成交同比回落10个百分点。
而中低能级城市地产销售相对低迷、库存去化时间较长，或继续对土地成交产生抑制。中低城市地产需求相较偏弱下，商品房库存去化周期更长，截至2022年底，三线城市商品房库存去化周期达23.8个月，显著高于一线、二线城市的15.9、19.7个月；受此影响，中低能级城市当前已有土地储备的开工力度相对更弱、进一步拖累后续土地成交，去年年底至今年2月，房屋新开工表现较弱的地区普遍为相较欠发达地区、开工表现相对较好的地区普遍集中在相较发达地区。
总体来看，土地市场的分化或仍将延续，占比较高的中低能级土地成交或约束总体土地成交改善的弹性。从土地市场成交结构来看，2022年一线、二线、三线城市土地成交面积占比分别达3.1%、29.2%、67.7%，相较之下，中低能级城市土地成交面积对总体土地成交的影响更大；因此，土地成交占比较高的中低能级土地成交相对低迷、或进一步约束总体土地成交恢复弹性，3月一线城市土地成交同比较年初提升23.9个百分点，二线、三线城市仅提升2.9、3.1个百分点、对应全国土地成交提升3.2个百分点。
二、人流消费跟踪：清明消费出行较2021年仍有差距，地产销售显著回落
今年清明假期国内旅游出行人次恢复至2019年同期的六成、旅游收入恢复至四成，现场祭扫人数恢复至2021年同期的五成。清明假期，国内旅游人次2376.6万人次、达到去年同期水平的94.5%，但较2019年仍有差距、仅恢复至2019年同期的63.7%；实现旅游收入65.2亿元、较去年同比增长4.2%、但仍仅为2019年同期的40.8%。清明当天现场祭扫人数高于去年同期平均水平，较去年提升96.1%，较2021年同期差距较大、为2021年同期水平的50.8%。
受清明假期影响，跨区人口流动明显回升。本周（4月2日至4月8日），国际执行航班架次持续提升、较上周增长8.9%、恢复至2019年同期的19%；清明假期当日，旅游热门城市执行航班架次较2019年同期的平均恢复强度达94%、明显高于2022年同期的26%、但低于2021年同期的107%；清明假期影响下，反映跨区人口流动的全国迁徙规模指数明显回升、较上周提升9.6%，整体水平仍超过往同期、为去年同期的199.4%；分地区结构看，广州、北京、上海的人口迁入规模占比较高，分别为2.8%、2.3%、2.3%。
本周地铁客流、市内拥堵情况均小幅回落，但全国市内人流仍整体维持高位。本周（4月2日至4月8日），城市地铁客流量有所回落、较上周下降4.2%，但仍高于过往同期，为2022年同期水平的191%，其中上海、北京、厦门回落较为明显，分别较上周下降14.9%、10.9%、8.3%；反映市内人口流动力度的全国拥堵延时指数有所回落、较上周回落0.9%、但仍高于过往四年同期水平，分别为2019、2022年同期的102.4%、112.4%，其中海口、广州、深圳回落较为明显，分别较上周下降17.4%、15.3%、10.7%。
清明假期电影院线票房恢复至2019年同期的七成，线下连锁茶饮消费走弱、一线城市表现相对较好。清明当天（4月5日），全国电影院线票房同比增长59%、远超去年同期、恢复至2019年同期水平的 69%，总出票次同比增长56%、恢复至 2019 年同期水平的66%，票价水平较2019年同期提升5%；国金数字未来Lab数据显示，本周（4月2日至4月8日）全国代表茶饮品牌的一线城市周订单指数较上周回升1%，新一线、二线、三线城市订单指数较上周分别降低4.9%、12.5%、7.8%，或指向近期中高线城市相较中低线城市线下消费恢复情况更好。
各线城市餐饮恢复强度均延续恢复，城市外卖恢复强度延续提升。国金数字未来Lab数据显示，上周（3月26日至4月1日），反映全国各线城市餐饮商家活跃数目的餐饮恢复强度继续提升，其中一线、新一线、二线、三线城市分别较前周提升3.8%、4.5%、8.2%、7.2%。反映全国各城市活跃外卖骑手数目的城市外卖恢复强度延续提升，一线、新一线、二线、三线城市分别较前周提升5.6%、23.6%、21%、26.1%。
清明假期影响下，全国住房成交明显回落。本周（4月2日至4月8日），30大中城市商品房成交较上周回落49.2%，一、二、三线城市分别较上周回落45.1%、37.3%、45.4%；全国代表性城市二手房成交面积较上周回落35.7%，其中一线城市回落更明显、较上周回落48.2%；本周住房市场成交的全面回落主要缘于清明假期影响，日度高频数据显示，清明假期后一日，商品房成交明显改善、较清明假期当日提升143.7%，后续修复仍待跟踪。
三、人流消费跟踪：全国市内人流维持高位，线下消费场景延续修复清明假期影响下，交通物流修复持续放缓，铁路货运回落明显，整车货运延续回落、但高于去年同期。上周（3月27日至4月2日），铁路货运量较前周回落2.4%、高速公路货车通行量较前周小幅回升0.2%，货车通行量持续高于春节前水平；邮政快递业务量延续回落，快递揽收量恢复强度较前周下降3.6个百分点至206.3%、快递投递量恢复强度较上周下降3.1个百分点至204.9%。上周，全国整车货运流量指数延续回落、较前周下降2%，但仍高于去年同期水平、为去年同期的122.9%；分地区来看，宁夏、北京、新疆回落更加明显，分别较前周回落9.5%、5.2%、5%。
钢材需求恢复放缓，对应钢材价格持续下降、钢厂盈利能力减弱。本周（4月2日至4月8日），全国钢材表观消费量修复放缓，较上周回落3.2%，较2022年同期下降5.3%；生产情况延续改善，全国高炉开工率较上周回升0.4个百分点至84.3%、持续高于近四年同期水平，为2019年同期的102.2%；钢材需求恢复放缓，价格延续下行，较上周降低1.5%，为去年同期的82.9%，国内钢厂盈利能力削弱、盈利率较上周降低4.3%至54.6%，较去年同期差距增大、为去年同期水平的72.8%。
水泥产需修复持续放缓，水泥库存延续回升、价格回落。本周（4月2日至4月8日），全国水泥开工率有所回落、较上周下降4个百分点至50.9%、较去年同期下降0.1%，水泥需求持续低迷，全国水泥出货率较上周回落6.3个百分点至54.4%、已明显低于去年同期、为去年同期的87.3%；伴随产需修复放缓，水泥库存延续回升，较上周提高2.7%、已超去年同期、为去年同期水平的102%，同时，全国水泥价格小幅回落，较上周下降0.6%。
玻璃需求恢复放缓、玻璃生产水平整体偏低，玻璃库存持续回落，沥青开工延续回升，或指向基建落地进一步恢复。本周（4月2日至4月8日），玻璃表观需求较上周回落10.9%，但整体高于去年同期水平、较去年同期提高14.3%，玻璃周产量回升0.4%，但较去年同期降低5.7%、整体水平偏低，对应玻璃库存持续去化、较上周回落1.7%，分别为2019年、2022年同期水平的101.1%、82.5%。本周，沥青开工率延续明显、较上周提升1.8%至44.6%，与过往同期差距持续缩小，分别为2019年、2021年同期水平的106.1%、96.8%，或指向基建落地情况持续改善。
纺织相关中游开工持续修复，汽车相关开工维持高位。本周（4月2日至4月8日），国内PTA开工率较上周提升0.7个百分点至79.7%，超过去年同期的69.5%，涤纶长丝开工率较上周提升1.4个百分点至82.2%，已超去年同期的74.1%，或指向纺织相关中游工业生产情况持续改善。本周，汽车半钢胎开工率较上周提高1%至74.1%，仍超过往四年同期，较2019年同期提升2.1%，汽车全钢胎开工率较上周提高3.4%至68.9%，与2019年同期水平差距缩小、达到2019年同期的92%。
近期出口集装箱运价指数下行幅度放缓、东南亚航线运价指数回升，或指向出口进入筑底阶段。本周(4月2日至4月8日)，中国出口集装箱运价指数 CCFI较上周小幅下降0.6%,但降幅收窄，低于上周降幅 1.9%: 分航线看，欧洲航线回落 1.1%，但日本航线、东南亚航线分别回升 4.4%、2.6%，带动运价指数隆幅收窄。3 月，东南亚航线运价指数回落较1月、2月有所放缓，环比差值分别为 2.3%、1.2%，欧洲航向、美西航线运价指数企稳。
（1）近期土地市场积极信号增多，但量价结构分化明显，成交溢价抬升、成交量进一步下探。不同城市土拍市场亦明显分化，中高线核心城市土拍较为活跃、土地溢价较高，而中低线城市持续低迷。（2）当前土地量价背离，部分受到供地新规带来的供给侧扰动。土地量价背离更关键的原因在于，不同能级地产销售需求差异带来的影响。（3）高能级城市地产销售改善到房企拿地的经验规律依然有效，中低能级城市地产销售较低迷、库存去化周期长或压制土地成交。土地市场分化或仍将延续，占比较高的中低能级土地成交或约束总体土地成交恢复弹性。
1. 疫情反复。疫情演绎仍存在不确定性，仍需紧密跟踪各地疫情演变及对疫情防控和经济的潜在扰动。2. 数据统计误差或遗漏。一些数据指标，可能存在统计或者处理方法上的误差和偏误；部分数据结果也可能受到样本范围、统计口径等影响。证券研究报告：《土地市场“新”变化？》
对外发布时间：2023年04月09日
报告发布机构：国金证券股份有限公司
赵伟（执业S1130521120002）zhaow＠gjzq.com.cn
杨飞（执业S1130521120001）yang_fei＠gjzq.com.cn